从信贷角度分析转租权贷款的可操作性

发布于：2014-09-16 11:16

　　转租权涉及机构、、(即转租人)及次承租人之间的关系，信贷人员除了从一般信贷的角度考察承租人的基本情况、外部信息查询、经营实体、用途及还款能力分析等经营状况和资金情况进行细致调查外，还应着重从以下几方面调查分析：

　　1.承租人品质调查。由于转租权不具有的登记属性，承租人与出租人及次承租人的合作经营关系，依循双方的契约。承租人是契约双方的纽带，既要以承租人的身份履行与房屋之间的本租，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的，转租权的价值可以说是在此基础下产生的。但是，如果承租人未严格履行与出租人签订的，如未按期支付租金等遭到出租人的解约，或者承租人有可能因其它原因收到次承租人的高额租金后即逃走以及存在利用转租权逃废可能等情况，因此，承租人的品质调查就显得尤为重要，承租人的道德品质如诚实度、信誉度等是其主观偿贷意愿的思想保证，只有对此先决条件调查好，才能有效防范贷款风险，使之降至最低点。

　　2.核实出租人、房产证等相关资料及次承租人的经营状况，测评风险度。在信贷调查过程中，由于审查管理不严格，信贷员往往注重承租人基本的调查，而忽视对出租人产权资料的真实性以及出租后次承租人经营状况的核查。出租人产权不全(如有土地证)、不明晰、存在共有状况或已做房产抵押登记等，将直接或间接地影响转租权贷款的发放;其次，承租人投入资金商业房产、定位，并招商出租经营，目的不外乎获取稳定的租金收益，相反，如果商业房产定位失误、租金过高或市场不景气等原因，造成次承租人经营效益欠佳，那么，出租人未达到预期的收入，转租权的价值就会降低，因此，只有在出租人产权清晰、合法，次承租人经营效益较好的情况下，承租人转租权贷款的发放才有可能。

　　3.担保调查及。针对项目为转租权贷款，进行担保调查时，不仅注意对客户抵(质)押物状况、抵(质)押率、变现处置难易程度等各项因素进行综合分析，测算贷款的风险度，而且还要核实借款人的担保能力、抵押实际变现能力。在实际操作中，担保方式应根据借款人情况，不限于以下：一是以借款人承租商业房产的租赁经营权为该笔贷款提供担保;二是借款人在金融机构开设监管账户，用于租金收缴指定账户，实时监控账户资金进出;三是以及其配偶为该笔贷款提供保证担保;四是以承租人投入装修的中央空调、电梯、机电设备等机器设备为该笔贷款提供抵押担保;五是以承租人向出租人缴纳的商业房产单据留置等，上述操作是为保证担保和足值变现，避免转租权贷款出现信贷风险。

　　每笔贷款都会存在不确定的风险，转租权贷款亦如此，如何防范、规避与控制各种风险，以上仅是从法律层面、转租权估值及信贷的角度分析及探讨转租权贷款在担保贷款风险防范中的可操作性。在实际转租权贷款操作过程中，会出现不同的情况，为此，金融机构要针对不同的项目，采用不同的风险控制方式，规避可能出现的信贷风险，从而最大限度地保证信贷资金的安全。